¿Continuará bajando el precio de los pisos?

Reventó la burbuja inmobiliaria. Cientos de miles de pisos sin vender. Las Promotoras de Construcciones en situación de concurso de acreedores. Pero el precio de los pisos en venta no acaba de bajar sustancialmente. No me atrevería a decir que ha tocado suelo, pero sí que creo que los precios no van a desplomarse mucho más, al menos en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona y para viviendas digamos “dignas”. Las bajadas importantes puede que se vean en algunas zonas de la costa, nuevos desarrollos tipo Valdeluz o Seseña y algunas ciudades dormitorio. Venga, voy a ir a contra corriente de la opinión de Jesús Encinar, el CEO de el portal inmobiliario Idealista que defiende la postura contraria en su blog.

Las viviendas nuevas son construidas y comercializadas por las promotoras de construcciones. ¿Cómo funcionan éstas? La práctica totalidad de las promociones de viviendas se financian mediante un pequeño porcentaje de recursos propios y, sobre todo, con préstamos de las entidades financieras. Para verlo más claro pondré un ejemplo: una vivienda que hace unos años se comercializaba en 200.000 euros y tenía una hipoteca de 175.000 euros (correspondiente a la deuda que la promotora tenía con el banco). Aunque la Promotora renunciase a tener beneficio, el límite por el que puede vender esa vivienda es el de la deuda que tiene con el banco (más los gastos de impuestos, plusvalía, notario, registro y demás). Por debajo de esa deuda a la promotora le conviene que se la quede el banco directamente. Así que de ese precio no va a bajar.

Bien, ya están en poder del banco las viviendas, ahora bajarán de precio, ¿no? Pues tampoco. Aunque las entidades financieras tiene algún margen para bajar puesto que si la vivienda de nuestro precio tenía una hipoteca de 175.000 euros, un 10 o 15% de esa cantidad no se abonaba a la promotora hasta la venta de la vivienda y, al no haberse producido esta, el banco se quedó con la vivienda por la deuda real existente (en nuestro ejemplo 150.000 euros). Pero como a los bancos les gusta ganar dinero a ese precio le van a sumar su beneficio y lo sacarán al mercado otra vez por los 175.000 euros (o más).

Añade a esto que en los últimos dos años apenas se han construido viviendas nuevas, así que casi no hay oferta y a poco que despegue la demanda los precios irán hacia arriba (siempre hablando de ciudades grandes y zonas con atractivo).

Vamos ahora a las viviendas de segunda mano. Con ellas se produce lo que yo llamo “falsas bajadas”, cuando los propietarios piden de arrancada cantidades desorbitadas y van bajando poco a poco, pero no porque el precio de la vivienda vaya a la baja sino porque el precio inicial no era realista. Un par de casos en los que no bajarán mucho más:

1.- Los que quieren vender su vivienda para comprarse una nueva y ven que estas no bajan de precio, no pueden permitirse bajar mucho lo que piden por la suya o no podrán afrontar el pago de la nueva con el beneficio que obtengan.

2.- Los que adquirieron la vivienda como inversión no quieren tener pérdidas y la baja rentabilidad que les ofrezcan otras inversiones como la bolsa, los fondos, plazos fijos y demás no les incentivan a vender. Así que aguantan hasta que vengan tiempos mejores.

Mi conclusión, la bajada de precio de las viviendas en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona ya no va a ser mucho más pronunciada y en poco tiempo los que tengan una vivienda atractiva (céntrica, con vistas, con zonas comunes, bien comunicada, …) comenzarán a subir precios de nuevo.

¿Voy a contracorriente de todo el mundo?